RESCISAO DE CONTRATO.

Rescisão de Contrato - Não cumprimento de cláusulas

Data da publicação da decisão - 23/6/2009.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SAO PAULO

27ª Câmara - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO - APELAÇÃO C/ REVISÃO

N°1009244- 0/0 Comarca de SÃO PAULO

Processo 16705/03 -  13.V.CÍVEL

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

 

APTE JÚLIO BERTINI FILHO

APDO OPTIKAD COMÉRCIO DE INFORMÁTICA LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao recurso, por votação unânime.

Data do julgamento : 23/06/09

DES. BERENICE MARCONDES CÉSAR

Relator

AÇÃO DE RESCISÃO

CONTRATUAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL - não cumprimento de obrigações assumidas em termo de vistoria, decorrentes do art. 22. inc. I da lei 8.245/91 - direito do locatário à rescisão do contrato - cobrança de multa contratual.

RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.

Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por OPTIKAD COMÉRCIO DE INFORMÁTICA LTDA contra JÚLIO BERTINI FILHO, que por r sentença de fls 203/207, cujo relatório adoto, manteve a tutela concedida e declarou a rescisão contratual, condenando o Réu/Apelante não apenas culpado da extinção do contrato, como, também, condenando-o ao pagamento de multa contratual, no valor correspondente a três meses de aluguéis, cláusula 17ª do contrato de locação, acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação e aos ônus de sucumbência (custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10 % sobre o valor da condenação).

Inconformado, o Réu/Apelante interpôs recurso de apelação (fls. 209/214), requerendo a reforma da r. sentença, aduzindo em síntese que se não estivesse em condições de uso o imóvel, a Autora/Apelada não teria assinado o contrato de locação e alegaria a realização dos reparos para assinar o contrato, sendo certo ter aceito a carência no pagamento por lhe ser mais conveniente. Afirma ser evasiva e infundada a alegação da locatária referente à renovação do antigo contrato de locação ante a impossibilidade de ingressar no imóvel locado, porquanto, após o término do período estabelecido no contrato, a relação locatícia prorroga-se por prazo indeterminado Inferiu haver desinteresse da locatária na locação por essas alegações e pela insignificância dos consertos realizados por ela, dos quais se comprometeu no termo de vistoria (fl 25) Declarou ser obrigação da locatária a questão atmente à energia elétrica. Alegou, também, a superficialidade dos argumentos da r. sentença, por ter omitido seu prejuízo, não fazendo referência à oitiva de suas testemunhas, que demonstrariam a execução dos serviços (fl 211). Afirmou, ainda, ser a perícia no imóvel o meio adequado para comprovar se houve ou não os reparos assumidos por ele, locador, no termo de vistoria (fls. 25/25 verso).

A Autora/Apelada devidamente intimada (fl. 217) não apresentou contra-razões.

O recurso foi regularmente processado.

É o relatório

Trata-se de recurso de apelação contra r. sentença que julgou procedente a rescisão contratual promovida por locatária contra o locador, este declarado culpado pela rescisão do contrato de locação.

Os fatos resumem-se no seguinte:

OPTIKAD COMÉRCIO DE INFORMÁTICA LTDA (Autora), representada por Carlos Eduardo Nascimento Severo, celebrou um contrato de locação com JÚLIO BERTINI FILHO, na pessoa de sua procuradora, Noel Imóveis e Administração S/C, representada por Joversino Noel (fls 19/24), na cidade de São Paulo, em 26 DEZ.2002, no valor de R$ 1 200,00, por 36 meses Todavia, o Locador, apesar de ter assinado termo de vistoria (fls 25) comprometendo-se a sanar infiltrações e vazamentos de água, manteve-se inerte, levando a locatária a ajuizar ação de rescisão contratual, com pedido de antecipação parcial de tutela, requerendo também a declaração da culpa do réu pela rescisão contratual, por ter infringido a cláusula 17ª contratual, sendo devido o pagamento de multa contratual .

Antecipação parcial de tutela foi concedida, o contrato rescindido e o depósito das chaves determinado pelo Juiz (fls 43/43 verso) O Réu citado, interpôs reconvenção (fls 55/57), requerendo a condenação da Autora/Reconvinda ao pagamento de multa contratual, conforme a cláusula 17ª, pois esta, da mesma maneira, se comprometeu no termo de vistoria a realizar obras, as quais não executa Alegou ter concedido 30 dias de carência no pagamento dos aluguéis relativos à locação para realização de reparos.

E em contestação (fls 59/63) aduziu ter celebrado o contrato em valor abaixo do mercado, e iniciado as obras assumidas Por fim, manifestou-se pela improcedência do pedido Houve réplica (fls 97/99). A Autora/Reconvinda contestou a reconvenção (fls 103/105) defendendo não ter sido estabelecido o aluguel abaixo do valor de mercado Esclareceu não ter havido o período de 30 dias de carência, como alegou o Réu/Reconvinte, da mesma forma, explicou serem necessários os ajustes no imóvel do locador para possibilitar as reformas a que se comprometeu Houve réplica na reconvenção (fls 111/112) Foram realizadas audiência de conciliação (fls 120) e a audiência de instrução e julgamento (143/148), na qual foram colhidos os depoimentos pessoais do representante legal da Autora, Carlos Eduardo Nascimento Severo (fls 172/175) e do representante legal da imobiliária, representante do Réu, Jovercino Noel (fls 176/178), além da oitiva das testemunhas do Autor, Marcelo Alves de Oliveira (fls 179/181), Antônio José Mourão Feitais (fls 182/184), Francisca Marlene dos Santos da Silva (fls 185/187), e das testemunhas do Réu, Valter Tacione Garcia (fls 188/191), Araíde Pinheiro dos Santos (192/196) A ação foi julgada no estado procedente, mantendo a tutela parcialmente antecipada, e improcedente a reconvenção, desfiando o presente recurso.

A questão central do recurso consiste’ na existência de culpa ou não do locador na rescisão contratual, devido ao compromisso assumido de solucionar a infiltração e o vazamento de água, para os quais incumbiu-se o Réu/Apelado.

O art. 22, inc. I, da Lei do Inquilinato determina que é obrigação do locador entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina Logo, é obrigação do locador dar coisa certa (-entregar o imóvel locado em condições de uso-), assim, caso a locatária venha a perder o interesse pela locação poderá pleitear judicialmente a rescisão do contrato de locação, com na hipótese dos autos.

As partes firmaram o contrato de locação em 26 DEZ 2002, e na cláusula 5ª estabeleceram que as obras necessárias para a segurança do imóvel seriam de responsabilidade do locador e as demais de responsabilidade da locatária (fls. 19/29) Em 23.JAN.2003 foi realizada uma vistoria para a entrega das chaves do imóvel para a locatária, e foram constatadas irregularidades no imóvel constando que “ O proprietário incumbiu-se de sanar os problemas de vazamento e infiltrações de água Os demais ficarão por conta do locatário, incluindo-se a pintura dos cômodos afetados “.

Não foi estabelecido prazo para a realização das obras, mas o representante legal da Imobiliária que administrava o imóvel, Jovercino Noel, em depoimento (fls. 176/177)

afirmou que: “tinha uma carência para sanar o problema ( ); não estipulou prazo (...); uns 15 dias no máximo (...)”• O depoente não soube informar se em 10.FEV2003 não havia mais infiltração no imóvel, sendo que a ação foi ajuizada em 13.FEV.2003.

A testemunha do Réu, Valter Tacione Garcia (fls 188/191) afirmou que o imóvel foi reparado, mas não soube informar quando foram feitos os reparos.

A testemunha do Réu, Araíde Pinheiro dos Santos (fls 192/195) afirmou que no final de dezembro para janeiro fez obras em parte do quarto de empregada, foi trocada bóia, cotovelo e uma janela dos fundos. E que no mês de fevereiro o imóvel estava liberado.

Comparando-se a prova testemunhai do Autor com os documentos juntados por ele para a execução das obras, ou seja, as notas fiscais de compra de materiais (fls.  71/85), que foram emitidas no mês de JAN 2003, antes da data da vistoria, no mês de FEV.2003, e no mês de MAR.2003, não é possível a conclusão segura de que foram efetuadas as obras para saneamento de infiltrações O recibo de prestação de serviços (fls. 160), não faz referência ao endereço do imóvel objeto da lide e é datado de 21 DEZ.2002, quase dois meses antes da compra de material e de um mês da assinatura do termo de vistoria Reforça tal conclusão o documento de fls. 149 de que em 31.JAN 2003, não havia nem ao menos luz na casa, sendo inviável reformar um imóvel como procura alegar o Réu/Apelante.

Ao Réu, locador, cabia o ônus de demonstrar o cumprimento da obrigação contratual (CPC, 333, II), fato impeditivo do direito da Autora à rescisão antecipada do contrato, mas, o Réu não realizou nenhuma prova segura, assim, caracterizada a culpa do Réu pela rescisão antecipada do contrato, nasceu a obrigação de pagar a multa contratual fixada na 17ª cláusula do contrato de locação.  Sobre o argumento do Réu/Apelante da necessidade de prova pericial, de acordo com o art. 427 do Código de Processo Civil brasileiro, o Magistrado “a quo” pode dispensar a prova pericial quando na inicial e na contestação contiverem documentos que considere elucidativos e suficientes para decidir. Ademais, o JUIZ como destinatário da prova tem a faculdade de aferir as provas necessárias para o correto julgamento da lide, diante do princípio instrutório (CPC, art 131) Se o Réu/Apelante pretendia realizar a prova pericial técnica deveria ter recorrido da decisão que saneou o feito e deferiu apenas a prova oral, o Réu permaneceu inerte ocorrendo a preclusão lógica da prova, excluindo o cerceamento de defesa.

Diz o julgado do extinto E. Segundo Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paulo.

“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BUSCA E APREENSÃO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE - O julgamento antecipado da lide não configura o alegado cerceamento de defesa, porquanto ao Magistrado incumbe fiscalizar a necessidade ou utilidade da prova, indeferindo aquelas por si julgadas desnecessárias ou inúteis”. (2º TAC-SP, Apelação com Revisão n° 659.244-0/7, rela. Regina Zaquía Capistrano da Silva.).  Da mesma maneira entende o Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. VERIFICAÇÃO QUANTO À INEXISTÊNCIA DOS AUTOS DE PROVA ROBUSTA. SÚMULA N° 7/STJ. RECURSO NÃO-PROVIDO. 2. O juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir o seu entendimento. É do seu livre convencimento o deferimento de pedido para a produção de quaisquer provas que entender pertinentes ao julgamento da lide’*. (STJ - AGRESP 775349 / MS, rei.  Min. José Delgado).

O Réu/Apelante alegou que o contrato de locação trouxe-lhe prejuízos, devendo a Autora/Apelada ressarci-los. Todavia, está evidente a inexistência de culpa da locatária para com as perdas do locador, sendo apenas de sua responsabilidade, como restou provado no processo, devendo, então, arcar sozinho com seu prejuízo.

Por fim, cumpre enfrentar a alegação da existência de uma carência de 30 dias Não há nenhum documento nos autos do processo comprovando a existência deste período, no qual a Autora ficaria sem pagar o aluguel devido às reformas nas quais se incumbiram tanto a Autora/Apelada como o Réu/Apelante.  O contido no contrato de locação são as obrigações assumidas pelas partes, devendo ser cumpridas. Não contidas nele, não existe para esta relação jurídica, para este acordo de vontades, conforme a inteligência do princípio dopacta sunt servanta, por isso não pode ser usada para fundar um direito a carência alegada pelo Réu/Apelante, muito menos como uma alegação.  Desse modo, o recurso não prospera e a conduta processual do Réu/Apelante raia a litigância de máfé.

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação do Réu, ficando mantida a r sentença de primeiro grau recorrida.

Berenice Marcondes César

Relatora

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